「家賃保証」が2年で減額された ─ ワンルーム投資620万円の損失と、売るのに自己資金を足した話（40代会社員・本人とのやり取り）

N.Hさん（仮名・44歳男性・関東圏の会社員）から届いた話。新築のワンルームマンションを1戸買い、5年保有したあと売却するまでの記録。確定した損失は500万円から700万円台。本人の希望でレンジ表記にしてある。

管理人は不動産は持っていない。だから利回りの計算は、この取材のあとに教わった。N.Hさんの話は、数字の裏にあった「聞いていなかったこと」の記録として受け取った。

資産運用のイベントで勧められた、一戸

きっかけは、休日に立ち寄った資産運用のイベントだった。会社員の節税と老後資金、という切り口で、ワンルームマンション投資を勧められた。

担当者の説明は丁寧だった。「家賃保証があるから、空室でも家賃は入る」「ローンは家賃で返せる」。N.Hさんは、リスクの話はほとんど記憶に残らなかったという。

購入したのは新築のワンルーム1戸。価格はおよそ2,500万円。頭金を入れ、残りはローンを組んだ。

表面利回りという数字

契約のときに見せられた利回りは、表面利回りだった。家賃収入を物件価格で割っただけの数字。管理費も、修繕積立金も、固定資産税も、そこには入っていなかった。

実際に手元へ残る実質利回りは、それらを引くとずっと小さくなる。N.Hさんがその差に気づいたのは、保有して1年が過ぎ、毎月の収支を自分で計算してみたときだった。

表面利回りの裏に、空室率という言葉があるとは知らなかった。

2年目、家賃保証が減額された

契約していたのはサブリース。家賃保証がうたわれていた。N.Hさんは「家賃額が固定で保証される」と受け取っていた。

2年目の更新で、保証される家賃が減額された。契約書には、一定期間ごとに保証賃料を見直す条項が、最初から書かれていた。説明は受けていたのかもしれないが、記憶にはなかった。

家賃保証は、空室でも家賃が入る仕組みではあった。ただし、いくら入るかは、保証する側が見直せる。その「いくら」の部分が、契約の年数とともに下がっていった。

毎月の持ち出しに変わった

保証賃料が下がると、ローンの返済額が家賃収入を上回った。差額は、N.Hさんが毎月、自分の給料から埋めることになった。

当初の「家賃でローンが返せる」という前提は、3年目には崩れていた。持ち出しは月に数万円。年に直せば、無視できない額だった。

修繕積立金も、当初の予定から段階的に上がっていった。新築だった建物は、5年でただの中古になっていた。

売るのに、自己資金を足した

5年目、N.Hさんは売却を決めた。査定額はローンの残債を下回っていた。売っても、借金だけが残る状態だった。

ローンを完済して物件を手放すために、N.Hさんは自己資金を足した。買うときに頭金を入れ、保有中は毎月持ち出し、売るときにまた現金を足す。出ていくばかりの5年だった。

損失の総額は、頭金と持ち出しと、売却で足した現金を合わせて、500万円から700万円台。「節税にはなった」とN.Hさんは言う。ただ、節税できた額より、失った額のほうがずっと大きかった、とも言った。